Grundstück in Brandenburg bewerten

Wie im gesamten Bundesgebiet, so unterliegen auch die Grundstückswerte in Brandenburg einem Stadt-Land-Gefälle. Ein Käufer in Potsdam muss also ungleich tiefer in die Tasche greifen als ein Interessent im ländlichen Brandenburg. Doch welche Kriterien spielen bei der Bewertung eines Grundstücks eine weitere Rolle?

Bodenrichtwerte als Anhaltspunkt für die Nachfrage

Neben den örtlichen Immobilienpreisen geben auch die Bodenrichtwerte der Gemeinden Aufschluss über die Nachfrage nach einer bestimmten Lage. Jedoch ist der Bodenrichtwert keineswegs gleichbedeutend mit dem Verkehrswert, d.h. dem am Markt tatsächlich erzielbaren Preis eines Grundstücks.

Mikrolage vs. Makrolage

Zur Berechnung des Grundstückswertes wird sowohl die Makro- als auch die Mikrolage herangezogen. Unter Makrolage versteht man beispielsweise den jeweiligen Stadtteil und die entsprechenden Verkehrsanbindungen. Demgegenüber bezieht die Mikrolage weitere Kriterien ein, etwa den Charakter des unmittelbaren Umfeldes oder die Beschaffenheit des Bodens.

Die Frage nach der Bebaubarkeit ist von Bedeutung

Von noch größerer Wichtigkeit ist allerdings die Frage nach der Bebaubarkeit eines Grundstücks. Ist die Bebauung untersagt, tendiert der Wert des Grundstücks gegen Null. Stellt der Flächennutzungsplan dagegen eine Bebauung in Aussicht, hat dieser Umstand eine Wertsteigerung zur Folge, wenngleich die eigentliche Erschließung noch aussteht. Existiert für ein Grundstück gar ein Bebauungsplan mit Genehmigung für umfassende Bauarbeiten, fällt die Bewertung am positivsten aus.

Bebauungsplan als Grundlage für die Grundstücksbewertung

Zum einen entscheidet der Bebauungsplan darüber, ob ein Grundstück generell bebaut werden darf. Zum anderen wird im Bebauungsplan die Bauweise festgelegt. Dazu zählen etwa die zulässige Grundfläche oder Geschossflächenzahl.

Darüber hinaus beinhaltet der Bebauungsplan Informationen zu Baulinien, Baugrenzen sowie etwaigen Bauauflagen. Letztere bestimmen u.a. die zulässigen Farben oder Dachformen.

Sind konkrete Angaben zur Bebaubarkeit eines Grundstücks verfügbar, lässt sich dessen potentieller Verkaufspreis mittels Bauträgerkalkulation errechnen. Zu dem Zweck werden vom potentiellen Verkaufserlös die für den Bauträger anfallenden Unkosten sowie dessen gewünschte Ertragsmarge abgezogen. Der Restbetrag entspricht dem vom Bauträger veranschlagten Grundstückspreis.