Haus bewerten in Brandenburg

Örtliche Immobilienpreise als Richtwert

Bei einer Hausbewertung fallen naturgemäß eine Reihe von Faktoren ins Gewicht. Einen ersten Anhaltspunkt geben jedoch die örtlichen Immobilienpreise. Konkret gesprochen bedeutet dies: Hausbesitzer im Berliner Umland bzw. in Potsdam können im Verkaufsfall einen höheren Preis veranschlagen als Hausbesitzer in den ländlichen Regionen rund um Brandenburg an der Havel.

Hier gilt das Prinzip von Angebot und Nachfrage. Zwar zeichnet sich bei den Immobilienpreisen in Brandenburg ein allgemeiner Aufwärtstrend ab, besonders begehrt sind aber nach wie vor die Stadtlagen. Im Jahr 2013 lag der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus im Raum Berlin bei 215 000 Euro, während im ländlichen Brandenburg durchschnittliche 95 000 Euro erzielt wurden.

Bei der Hausbewertung ist die Lage das A und O

Zu den wichtigsten Faktoren im Rahmen einer Immobilienbewertung zählt die Lage, denn von dieser wird der Grundstückswert einer Immobilie maßgeblich beeinflusst. Der Grundstückswert ist wiederum für die Ermittlung des Verkehrswertes von entscheidender Bedeutung. Daher gilt: Je besser die Lage, desto höher der Immobilienwert. Wesentliche Aspekte für Hauskäufer sind im Allgemeinen eine gute Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz sowie die Nahversorgung mit Lebensmitteln und Dienstleistungen. Zu letzteren gehören Schulen, Banken, Gastronomie, Postfilialen und Ärzte.

Substanz und Verwendungsmöglichkeiten spielen eine übergeordnete Rolle

Neben der Infrastruktur bestimmen sowohl die Substanz des Hauses als auch dessen Verwendungsmöglichkeiten den jeweiligen Verkehrswert. Im Hinblick auf die Substanz kommen eine Reihe von Faktoren zum Tragen, beispielsweise die Dicke und Qualität des Mauerwerks, die Dachisolierung oder das Alter bestehender Leitungen.

Hinsichtlich der Verwendungsmöglichkeiten fallen sowohl die aktuellen Kapazitäten ins Gewicht, als auch das Potenzial zur Hauserweiterung. Entscheidend ist daher keineswegs nur die Anzahl bereits vorhandener Zimmer und Bäder, sondern auch die Möglichkeit zum Anbau weiterer Räume.

Im welchem Umfang die einzelnen Faktoren letztlich zu Buche schlagen, hängt jedoch maßgeblich vom jeweiligen Verfahren der Wertermittlung ab. Zur Ermittlung des Verkehrswertes stehen drei verschiedene Verfahren zur Auswahl, die eine unterschiedliche Herangehensweise zugrunde legen. Bei den Verfahren handelt es sich um die folgenden:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahrens werden die Preise gleichwertiger Immobilien zugrunde gelegt.

Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten eines Gebäudes als Basisermittelt. Welche Kosten würden für eine mögliche Neuerrichtung des Gebäudes anfallen?

Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren kommt in erster Linie zur Bewertung einer bewirtschafteten Immobilie bzw. eines Renditeobjekts in Betracht. Welchen nachhaltig erzielbaren Reinertrag kann man mit der zu bewertenden Immobilie erzielen.