Wohnung in Brandenburg bewerten
Der Quadratmeterpreis ist entscheidend, aber nicht ausschließlich – Was kostet meine Eigentumswohnung?
Soll der Wert einer Eigentumswohnung ermittelt werden, ist der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche ein wichtiger Indikator, insbesondere wenn es sich um eine leerstehende Wohnung handelt.
In die Wertermittlung einer Immobilie fließen jedoch nicht nur die durchschnittlichen Quadratmeterpreise vor Ort ein, sondern darüber hinaus eine Reihe weiterer Kriterien.
Liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter Wohnfläche in einem Potsdamer Stadtteil beispielsweise bei 3500 Euro, kann sich der Quadratmeterpreis im konkreten Fall deutlich davon abheben. Ausschlaggebend dafür sind die individuellen Merkmale einer Wohnung. Zu diesen zählen:
- Makrolage, d.h. Region, Stadt oder Stadtteil
- Mikrolage, z.B. Charakter der unmittelbaren Umgebung
- Baujahr und Zustand der Wohnung
- Etage
- Grundriss
- Sonstige Kriterien, etwa Lichtverhältnisse in der Wohnung
Warum Erfahrungswerte herangezogen werden sollten
In städtischen Gebieten wechseln im Laufe eines Jahres zahlreiche Wohnungen den Besitzer. Aufgrund dieses Umstands lässt sich im Rahmen der Preisbestimmung auf verschiedene Erfahrungswerte zurückgreifen. Beispielsweise gibt das Baujahr Aufschluss über den Wert einer Eigentumswohnung, denn erfahrungsgemäß sind Alt- oder Neubauwohnungen deutlich beliebter als etwa Wohnungen aus den 1960er Jahren. Bei letzteren ist dementsprechend mit einem Preisabschlag zu rechnen.
Welche Rolle das Gemeinschaftseigentum spielt
Darüber hinaus fällt die Tatsache ins Gewicht, dass jeder Wohnungseigentümer auch Anteile am Gemeinschaftseigentum hält. Dazu zählen das Gebäude sowie darin befindliche Anlagen, die gemeinschaftlich Instand gehalten bzw. bei Bedarf modernisiert werden müssen. Aufgrund der damit verbundenen Kosten fließt das Gemeinschaftseigentum in die Berechnung des Wohnungswertes ein.
Ermittlung des Wohnungswertes: vermietet vs. leerstehend
Ist eine Wohnung vermietet, bestimmt sich deren Wert in erster Linie über die Mieteinnahmen. Nachteilig wirkt sich in dem Zusammenhang ein unbefristeter Mietvertrag aus, denn in dem Fall kann der potentielle Käufer nicht frei über die Wohnung verfügen. Die Folge ist mitunter ein Preisabschlag von bis zu 30 Prozent in guten Lagen.