Immobilienverkauf: lieber privat oder mit Makler?

Der Verkauf einer Immobilie ist eine große Angelegenheit. Insbesondere jenen, die damit keine Erfahrung haben, soll dieser Ratgeber als Hilfestellung dienen um die Entscheidung zu fällen, das Haus lieber privat oder mit einem Makler zu veräußern. In dem Ratgeber werden die Vor- und Nachteile beider Möglichkeiten, die jeweiligen Voraussetzungen, die Vorbereitungen, der Ablauf und die Folgen erläutert.

Vor- und Nachteile

Selbstverständlich bringt ein privater Hausverkauf teilweise sehr überzeugende Vorteile mit sich, ist jedoch, ohne die gewissen Kenntnisse im Immobilienbereich, voll von Schwierigkeiten. Dem hingegen erfordert die Ausführung des Verkaufs durch einen Immobilienmakler ganz andere Überlegungen – dafür gibt es auch andere Möglichkeiten. Die folgende Liste bringt etwas Klarheit:

Vorteile beim privaten Hausverkauf

•  Als Verhandlungsspielraum kann der Betrag der Maklerprovision dienen.
• Der übrige (im besten Fall der ganze) Teil der Maklerprovision fließt auf das eigene Konto.
• Es gibt mehr potentielle Anfragen.
• Das Handeln erfolgt auf eigene Verantwortung.
• Der Vorteil für die Interessenten ist, dass das Angebot ohne Maklerprovision ausgewiesen werden kann.

Vorteile beim Hausverkauf über einen Makler

•  Man spart sich als Verkäufer sehr viel Mühe und Zeit.
• Den Verkäufer des Hauses kosten die Verkaufsaktivitäten kein Geld – zumindest nicht direkt.
• Der Makler betreut die Kaufinteressenten professionell und seriös.
• Die vielfältigen Möglichkeiten und Kontakte des Maklers erhöhen die Chancen eines schnellen Verkaufserfolges.
• Das Know-how eines Maklers ist berufsbezogen größer als das eines Laien – zumindest was Immobilien angeht. Interessenten vertrauen dem Makler deshalb eher.
• Ein Immobilienmakler hat Ausdauer und wartet auf den richtigen Käufer. Das Haus wird deshalb nicht unter Wert verkauft.
• Der Makler hat ein eigenes Interesse daran, eine Immobilie so schnell wie möglich zu verkaufen. Je länger ein Verkauf auf sich warten lässt, desto schwieriger wird es.
• Emotionale Belastungen beim Hausverkauf sind dem Makler in der Regel fremd. Deshalb führt er Gespräche mit Interessenten kompetenter und sachlicher.

Vorgang beim Hausverkauf mit Makler

Wenn die Entscheidung getroffen ist, den Verkauf des Hauses in die Hände eines professionellen Maklers in Brandenburg zu übergeben, so wird dieser alle anfallenden Tätigkeiten übernehmen und sich um eine effektive und seriöse Verkaufsabwicklung kümmern. Nicht nur die oben genannten Aspekte sprechen für den Einsatz eines Maklers: Der Immobilienmakler kümmert sich nämlich zudem um die Durchsetzung der Preisvorstellungen des Verkäufers in den Verhandlungsgesprächen. Außerdem setzt er die richtigen Marketingmaßnahmen gezielt ein und übernimmt die Besichtigungen. Zu guter Letzt bereitet er im Erfolgsfall den Kaufabschluss vor. Dieser erfolgt juristisch einwandfrei über einen Notar. Der Verkäufer hat meist zwar keinen direkten Einfluss, welche Maßnahmen der Makler genau einleiten wird, dies kann dem Verkäufer in erster Linie jedoch egal sein, da die dafür anfallenden Kosten vom Experten übernommen werden.

Dienste des Maklers

Der Makler bewertet Immobilie nach dem Ertragswert-, dem Sachwert- oder dem Vergleichswertverfahren. Er stellt zudem die persönliche Beratung zum Vertragsrecht und Baurecht. Die Aufbereitung und Beschaffung aller Unterlagen bezüglich der Liegenschaft wie auch die Beratung zur Wohngesundheit (Schadstoffe, Barrierefreiheit, etc.) und die Vermittlung von Experten, beispielsweise für die Bewertung von Antiquitäten in ererbten Häusern, ist ebenfalls Aufgabe des Maklers.

Er erstellt für den Verkäufer zudem das repräsentative und aussagekräftige Exposee, bearbeitet die Videofilme und Fotos, indiziert die nötigen Marketingmaßnahmen und trifft eine Vorauswahl an potentiellen Käufern. Darüber hinaus erstattet er ständig Bericht über Verkaufsaktivitäten und sorgt neben der Ermittlung der richtigen Zielgruppe für die Erarbeitung einer Strategie für die Verwertung.

Wie bereits beschrieben, führt er die Besichtigungstermine und organisiert sie. Sollte es dabei schon zu Verkaufsverhandlungen kommen, so werden sie ebenfalls vom Makler geführt. Ist ein gemeinsamer Nenner getroffen, so führt er ebenso den Vertragsabschluss herbei.

In diesem Zuge wird der Kaufvertrag in Zusammenarbeit mit einem Notar ausgearbeitet, die Käufer-Bonität überprüft und sichergestellt, dass bei der Beurkundung alle anwesend sind. Schlussendlich sorgt der Makler ebenso für eine reibungslose Übergabe des Objektes und betreut Verkäufer wie Käufer sogar noch nach dem Abschluss des Mietvertrages oder Kaufvertrages.

Vorgang beim privaten Hausverkauf

Wer sich dazu entschieden hat, das Haus privat zu verkaufen, muss sich um sämtliche Verkaufsaktivitäten selbst kümmern. Dies beinhaltet die Vorbereitungen, die Besichtigungstermine und Interessenten- wie auch die Verhandlungsgespräche. Letztendlich ist dann auch allein der Verkäufer für einen rechtlich einwandfreien Abschluss des Verkaufes verantwortlich. Das Marketing läuft über Immobilienportale, eine eigene Website, Zeitungsanzeigen, Aushänge beispielsweise bei der Bank, Foren und über E-Mails. Das jedoch ist noch das kleinere Problem:

Preisermittlung für das Haus

Bevor derartige Marketingmaßnahmen überhaupt getroffen werden können, muss der Wert des Hauses ermittelt werden. Dafür muss ein Sachverständiger beauftragt werden, welcher alle Parameter des Hauses in die Preisberechnung mit einfließen lässt. Daraufhin erstellt er ein Wertgutachten, an welchem sich der Verkäufer orientieren kann. Nun kann das Exposé erstellt werden. Wichtig ist hier, dass der Preis der Immobilie marktkonform bleibt und auch den gängigen Immobilienpreisen entspricht – im Land Brandenburg beispielsweise sind besonders ländliche Immobilien nicht so wertvoll wie Immobilien in Brandenburg an der Havel, Potsdam oder bei Berlin.

Bedingungen für den Verkauf eines Hauses

Die folgenden beiden Listen zeigen auf, welche Voraussetzungen man erfüllen sollte, wenn das Haus privat oder über einen Makler veräußert werden soll. Selbstverständlich dienen die Punkte hauptsächlich als Orientierung.

Privatverkauf:

• einen Zeitpuffer, in welchem das Projekt „Haus verkaufen“ Platz findet
• die Erstellung eines inhaltsvollen und überzeugenden Exposé für Anzeigen in der Zeitung und im Internet
• Verhandlungssicherheit in Baurecht und Vertragsrecht
• Spaß am verhandeln
• ausreichend Ausdauer und Geduld
• gute Menschenkenntnis
• Spaß am Zusammentragen und recherchieren von Informationen

Verkauf via Makler:

•  zu wenig Zeit, um das Haus selbst zu verkaufen
• wenig Gefühl für Marketing bzw. die Erstellung eines überzeugenden Exposee ist
• Verhandlungsunsicherheit in Baurecht und Vertragsrecht
• Wunsch nach einer effizienten und effektiven Art des Hausverkaufs
• wenig Menschenkenntnis
• Verhandlungsunsicherheit

Zusammenfassung

Wer sich den privaten Hausverkauf zutraut, dem sei gesagt, dass die am häufigsten gemachten Fehler beim privaten Verkauf eine Fehleinschätzung des Wertes und ein minderwertiges Exposé sind. Es sollte bedacht werden, dass besonders die kleinen Reparaturarbeiten am Haus potentielle Kunden abschrecken. Professionelle Fotos und Investitionen zur Behebung der kleinen Makel sind deswegen ein Muss. Der Verkauf über einen Makler spart dem Gegenüber Zeit und ist einfacher, meist jedoch auch deutlich teurer. Letztendlich bleibt es natürlich eine Entscheidung, die ganz individuell getroffen werden muss – beispielsweise auch aufgrund von vorherigen Erfahrungen oder den ganz persönlichen Umständen.