Vermietete Wohnung in Brandenburg verkaufen

Vermietete Wohnung verkaufen — Mieter über den anstehenden Verkauf der Eigentumswohnung informieren

Wenn Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung in Brandenburg verkaufen wollen, müssen Sie den rechtlichen Rahmen kennen. Sie können Ihre Eigentumswohnung als Vermieter oder Eigentümer jederzeit verkaufen. Allerdings gibt das Gesetz einen Rahmen vor, den Sie einhalten müssen. Sie können Ihren Mietern beispielsweise nicht einfach so kündigen, wenn Sie beabsichtigen, die Wohnung zu verkaufen. Wenn Sie nicht vorausschauend handeln, besteht die Gefahr, dass Ihre Wohnung vorzeitig verkauft wird oder der Verkauf scheitert. Dasselbe gilt natürlich auch, wenn Sie eine Immobilie mit mehreren vermieteten Wohnungen verkaufen.

Diese gesetzlichen Bestimmungen müssen beachtet werden

Wenn Sie eine vermietete Wohnung in Brandenburg verkaufen, sollten Sie sich über die gesetzlichen Bestimmungen im Klaren sein. Diese gelten unabhängig von Stadt und Land, da sie dem BGB entspringen. Allem voran: Der Verkauf einer Wohnung hat keine Auswirkungen auf den bestehenden Mieter. Der Kauf einer Wohnung beendet nicht das Mietverhältnis (siehe § 566 BGB), sondern überträgt es lediglich: Sie übertragen damit alle Rechte und Pflichten des Vermieters auf den Käufer. Alle Mietverhältnisse sind in ihrer Form unverändert.

Drei wesentliche Merkmale sind hier hervorzuheben:

Der Eigentümer des Grundbuchs ist der Eigentümer und die Mieteinnahmen stehen ihm zu. Ihr Käufer hat erst dann einen Rechtsanspruch auf die Miete der Immobilie, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.

Der offizielle Vermieter muss alle Betriebskosten zahlen. Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie vor diesem Zeitpunkt zu verkaufen, muss der neue Vermieter und Eigentümer die Betriebskosten abrechnen. Sie als neuer Eigentümer sind verpflichtet, Ihre Hausverwaltung im Außenverhältnis zu regeln. Ihre Betriebskosten müssen Sie jedoch im Innenverhältnis mit Ihrem Mieter und Ihrem Verkäufer abrechnen, gemäß dem Kaufvertrag.

Nach dem Verkauf einer vermieteten Wohnung ist die Kaution oft ein Streitpunkt: Die Kaution muss an den Vermieter zurückgegeben werden, wenn ein Mieter auszieht. Dabei spielt es keine Rolle, welcher Vermieter die Kaution erhalten hat. Dies ist besonders ärgerlich, wenn es innerhalb kurzer Zeit nach dem Verkauf der Wohnung zu einem Mieterwechsel kommt. Der neue Eigentümer muss die Kaution auszahlen. Bitte lassen Sie Ihren Mieter ein Freigabeformular unterschreiben, wenn Sie die Kaution an den neuen Eigentümer übergeben haben.

Sie haben eine vermietete Wohnung oder eine Immobilie in Brandenburg geerbt?

Das Mietverhältnis einer Mietwohnung geht auf einen Erben oder eine Erbengemeinschaft über: Die Vermieter sind dann die Erben. Eine Erbschaft ist mit einer Vielzahl von Rechten und Pflichten verbunden: Die Erben einer vermieteten Wohnung müssen sich zum Beispiel darüber einigen, wie sie am besten mit der Wohnung umgehen. Kommt keine Einigung zustande, kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen. Dies gilt es zu vermeiden, da das sonst zu erheblichen finanziellen Einbußen führen kann.

Viele Erben beschließen, eine vermietete Brandenburger Wohnung zu verkaufen, weil es zu schwierig und zeitaufwändig ist, die Immobilie gemeinsam zu verwalten. Die Beauftragung einer Hausverwaltung ist zwar möglich, lohnt sich aber nicht, wenn die Mieteinnahmen unter mehreren Erben aufgeteilt werden müssen. Da unvermietete Wohnungen stärker nachgefragt werden, ist der Verkaufserlös in der Regel höher als der aus der Vermietung. Eine vermietete Wohnung hingegen bietet Investoren den Vorteil, dass sie nicht erst nach Mietern suchen müssen und direkt aus dem Kauf Mieteinnahmen erzielen können.

Bevor die Erbengemeinschaft die Wohnung hingegen weitervermietet, muss sie ebenfalls mehrere Dinge beachten. Jeder Erbe ist zu gleichen Teilen für die Kosten der Instandhaltung und Verwaltung der Wohnung verantwortlich. Die sogenannte Erbschaftsquote teilt die Kosten. Das bedeutet in der Regel, dass einer der Erben die Kosten trägt und sie vom anderen einfordert. Das kann für den jeweiligen Erben schnell teuer werden. Außerdem müssen auf die Mieteinnahmen Steuern gezahlt werden.

Anmeldung der Eigennutzung nur bei ernsthaftem Interesse

Wer Mietern die Wohnung zum Eigengebrauch kündigen will, muss ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dies ist möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst nutzen will oder wenn er einen nachweisbaren Bedarf für seine Haushaltsmitglieder hat. Auch die Erbengemeinschaft muss damit einverstanden sein. Bei der Kündigung eines Mieters wegen Eigenbedarfs sind die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten. Auch hier können wir Sie als Makler beraten.

Beachten Sie das Vorkaufsrecht des Mieters

Diese Bestimmung kann auch zum Nachteil des Mieters verwendet werden. Möglicherweise müssen Sie dem Mieter ein Vorkaufsrecht einräumen und ihn darüber informieren. Dies wird von den Mietern allerdings oft missverstanden, denn es gibt drei Bedingungen, die erfüllt sein müssen. Nicht immer hat der Mieter also ein Vorkaufsrecht! Um Missverständnisse zu vermeiden, können Sie Ihren Mieter in jedem Fall informieren, wie es um sein Vorkaufsrecht steht:

Ein Mieter kann sein gesetzliches Vorkaufsrecht nur ausüben, wenn seine Mietwohnung innerhalb des laufenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht zudem nur ausüben, wenn es sich bei dem Käufer nicht um einen Verwandten handelt. Außerdem darf der derzeitige Mieter nicht auf sein Vorkaufsrecht verzichtet haben. Wenn der Mieter nicht von seinem Vorkaufsrecht weiß bzw. nicht über den Verkauf informiert wurde und das Recht nicht anwendbar wurde, können Sie als Verkäufer für hohe Schadensersatzansprüche verantwortlich gemacht werden. Dies gilt besonders bei teuren Immobilien beispielsweise in stark nachgefragten Städten wie Potsdam.

Das müssen Sie bei Besichtigungsterminen beachten:

Die Koordination von Besichtigungsterminen mit Mietern verläuft in der Regel reibungslos. Der Mieter kann die Koordination allerdings etwas erschweren, wenn das Verhältnis gestört ist. In dieser Situation sind rechtliche Aspekte zu beachten. In jedem Fall ist es wichtig, den Mieter vorab über einen Besichtigungstermin zu informieren und sich mit ihm abzustimmen. Das Besichtigungsrecht gilt unabhängig davon, ob Sie die Hausbesichtigung selbst oder mit Ihrem Makler planen. Es erlaubt Ihnen und Ihrem Makler unter bestimmten Voraussetzungen den Zutritt zur Wohnung für eine Besichtigung. Der Mieter muss den Termin mindestens 24 Stunden vorher bestätigen. Dabei gilt ein begrenztes Zeitfenster: Der Termin muss zwischen 10.00 und 13.00 Uhr oder zwischen 16.00 und 18.00 Uhr vereinbart werden. Es ist wichtig, sowohl die Arbeitszeiten als auch den Urlaub Ihrer Mieter zu berücksichtigen. In besonderen Ausnahmefällen sind Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen ebenfalls gestattet.

Beim Verkauf einzelner Wohnungen statt der ganzen Immobilie: Teilungserklärung

Wer beispielsweise ein Mehrgenerationenhaus geerbt hat und nur eine der Wohnungen verkaufen möchte, muss sicherstellen, dass sich die entsprechende Wohnung eigenständig im Grundbuch wiederfindet. Manchmal ist dafür eine Teilungserklärung von Nöten: Ein Notar beglaubigt die Teilungserklärung als Dokument, in dem die Aufteilung des Eigentums festgehalten ist. Das kann beispielsweise ein Mehrfamilienhaus sein. Oder aber mehrere Reihenhäuser. Bevor eine Wohneinheit verkauft wird, muss immer die Teilungserklärung erstellt werden. Denn nur mit der Teilungserklärung kann für jede Einheit ein eigener Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden. Das Gesetz, das Teilungserklärungen ermöglicht, ist § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer).

Das beinhaltet eine Teilungserklärung

Die Teilungserklärung umfasst insbesondere:

Gemeinschaftsordnung: Diese Regeln regeln den Umgang der Eigentümer untereinander. Alle Wohnungseigentümer sind an die Gemeinschaftsordnung gebunden. Diese Punkte können darin enthalten sein oder geregelt werden, wie zum Beispiel:

Gemeinschaftseigentum (das sind alle Flächen und Räume, die von der Gemeinschaft genutzt werden (z. B. ein Aufzug))
Sondereigentum (das sind alle Räume oder Flächen, die ein einzelner Wohnungseigentümer zu nutzen berechtigt ist – und kein anderer)
Eigentümerversammlungen
Ernennung eines Verwalters
Tierhaltung
Zuweisung der Kosten
Verteilung der Stimmrechte
Erklärung zum Geschäftsplan und zu den Dienstleistungsgebühren
Bauliche Veränderungen
Verpachtung und Verkauf
Instandhaltung und Reparatur von Gemeinschaftseigentum
Nutzung

Teilungspläne: Hier finden Sie Informationen über die Aufteilung des Gemeinschafts- und Sondereigentums. Es handelt sich um eine Abbildung des Grundrisses, der Lage und des Grundrisses im Maßstab 1:100. Falls zutreffend, wird jede Wohneinheit fortlaufend nummeriert. Der Aufteilungsplan ordnet die Fläche auch den Gebäudeteilen zu, die mit besonderen Rechten ausgestattet sind, z. B. Gartenanteile. Ein gültiger Teilungsplan muss von einem Baubeamten oder Sachverständigen genehmigt werden, bevor die Wohneinheit im Grundbuch eingetragen werden kann.

Bescheinigung der Abgeschlossenheit: Diese Bescheinigung ist Teil des Aufteilungsplans und bescheinigt, dass jede Wohneinheit in sich abgeschlossen ist.

Der Inhalt der Teilungserklärung ist für alle Eigentümer einer Immobilie bindend: An die Bestellung eines Verwalters sind beispielswiese also alle Wohnungseigentümer gebunden.
Bei widersprüchlichen Angaben in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung, sind grundsätzlich die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung anzuwenden.

Weitere Details zur Teilungserklärung finden Sie hier.

Wie verkauft man eine Mietwohnung am effizientesten?

Ein Wohnungsverkauf ist genauso ein Immobilienverkauf wie ein Hausverkauf. Sie müssen daher alle Anstrengungen unternehmen, um Ihre Immobilie positiv zu vermarkten. Ein Immobilienmakler ist die beste Möglichkeit, dies zu erreichen. Ein Immobilienmakler hat die Erfahrung und die Verbindungen, um Sie mit potenziellen Kunden in Kontakt zu bringen. Ein Immobilienmakler kann auch Fotos von Ihrer Immobilie machen, die potenziellen Käufern bei der Entscheidung über den Kauf helfen. Sie können Ihren Makler auch zu der geplanten Wohnungsbesichtigung mitbringen.

Zusammenfassung

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung in Brandenburg ist es wichtig, das Vorkaufsrecht des Mieters zu beachten. Wenn der Mieter von seinem Vorkaufsrecht nichts weiß oder nicht über den Verkauf informiert wurde und das Recht nicht zur Anwendung kam, können Sie als Verkäufer für hohe Schadensersatzforderungen verantwortlich gemacht werden. Es ist besonders wichtig ist es, die Abstimmung mit dem Mieter bei der Vereinbarung eines Besichtigungstermins zu bedenken. Beim Verkauf einer einzelnen Wohnung anstelle der gesamten Immobilie muss zudem eventuell eine Teilungserklärung notariell beurkundet werden.

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung kann schwierig sein, aber wenn Sie unsere Informationen beachten, wird der Verkaufsprozess reibungsloser verlaufen. Bei Fragen sind wir natürlich gerne für Sie da – und übernehmen bei Bedarf auch den Verkauf! Schreiben Sie uns einfach eine E-Mail, rufen uns an oder schauen persönlich bei uns vorbei.